“商洛印象”是西部投资集团开发的文旅项目，涉及商业与住宅。2019年前，开发商未批先建住宅楼，待政府批复土地转性后，又因6000多万土地出让金未补缴，致使楼盘至今“烂尾”，购房者苦不堪言。
业主：没想到大公司楼盘“烂尾”5年
6月26日，老家在商洛市商州区农村的赵先生，带着华商报大风新闻记者来到城区的商洛印象·府邸楼盘介绍情况。记者看到，楼盘周边为商业，已有多家店铺正在经营。而售楼部大厅里空空荡荡，只有一位保安看着手机。
图为商洛印象·府邸楼盘售楼大厅内的沙盘
赵先生介绍，2019年9月，自己考虑一个孩子要成家、另一个孩子要上学，经过全家人反复对比，选择了商洛印象·府邸这个楼盘。销售员介绍说，开发商西部投资集团是家大公司，还承诺五证齐全、双气进户、外墙保温、年底交付，又带他们现场看房。当时部分楼体即将封顶，房价5000元每平方米左右，自己东拼西凑了24万交首付，并贷款近70万，签约买了两套房子。
在售楼部大厅，赵先生指引记者看开发商悬挂的相关证件，其中预售证显示是“商品店铺”。赵先生称，他们当时看到有个预售证，就认为这个项目可以出售，没想到这是开发商的“障眼法”，住宅的预售证根本没有。
“到了2020年6月份，其他业主告诉我说楼盘工地停工、售楼部关门了，我那几天头都是嗡嗡响！”赵先生回忆说，多方打听才知道，开发商将商服用土地私自建成住宅楼，因为没有补交相关费用，根本办不下来“五证”。
赵先生称，这个楼盘涉及不少业主，2020年至今他们多次去商洛高新管委会、商洛市信访局反映，每去一次，政府催促一次，开发商有时动一点工，有时根本不动工，就这样一直到现在还未完工。
楼盘已烂尾5年
相同遭遇的业主李先生向记者证实，2022年11月22日业主和商洛高新区管委会相关部门交涉，开发商出具《致客户书》，明确交房时间为2023年6月30日至9月30日之间，但时至今日工地仍处于停工状态。开发商迟迟不交房，导致有的业主孩子上学困难、有的婚房搁浅，不少业主如今租房居住。
多名业主质疑，既然开发商五证不全，为什么还能违规销售，没有得到及时制止？
市区两级召开13次专题会，剖析、催促解决遗留问题
记者从业主提供的职能部门回复材料中了解到，针对该楼盘“烂尾”问题，当地做了不少工作。
材料表示，市区两级高度重视此事，召开十三次专题会议深刻剖析问题根源，研究细化对策措施，相关方赴西部投资集团总部5次就土地出让金、项目进度等一系列问题进行磋商，约谈商洛印象负责人10次。同时为确保项目不停工，亲自在工程建设合同上签字背书，安排工作人员倒排工期，制定项目施工进度表、任务图，派驻专人进驻工地，现场办公，对工程进度进行跟踪督查。同时，督促该公司按照约定补交土地出让金，完整履行前期购房合同。
这份材料落款单位为商洛高新区(商丹园区)建设和环境保护局，时间为2023年7月28日，材料还称，“目前，开发企业表示1、2号楼已基本具备交房条件，其他楼栋在不停工的情况下加快施工进度，并向专班承诺六栋房屋于2023年12月底陆续达到交房条件。”
相关审批材料显示，住宅楼盘属未批先建
业主向记者提供的一份《审批土地件》显示，关于商丹园区2015-5号宗地变更地用途补缴土地出让金的批复，批复称——
商洛印象文化旅游建设有限公司:
你公司《关于商洛印象文化旅游产业项目商丹园区2015-5号宗地变更土地用途及补缴土地出让金的报告》(商洛印字[2022]2号)收悉。根据《中华人民共和国土地管理法》、中华人民共和国住房和城乡建设部《建设用地容积率管理办法》等相关规定，经研究决定，现就你公司位于商州区刘湾街道办事处的商丹园区2015-5号宗地变更土地用途及补缴土地出让金有关事项批复如下:
同意将你公司商丹园区2015-5号宗地土地用途由其他商服用地变更为商住用地，商业用地面积140.28亩，住宅用地面积71.93亩，住宅用地使用期限70年，自本批复批准之日算起。落款时间2022年12月19日。
相关审批材料显示，该住宅楼盘属未批先建
业主李王先生说，开发商早在2019年就已经开始私自将商业用地变成住宅用地，当时他们也是看到盖了这么高的楼才购买的。至于售楼部悬挂的“商洛印象文化综合产业项目B区沿街商业”预售证、建设证等相关证件，是在“忽悠”业主。
“商服”变为“商住”，6000多万土地出让金至今未补缴
6月26日，华商报大风新闻记者与业主到商洛高新区管委会了解情况。
工作人员介绍，最近几天相关部门领导又专门到西部投资集团进行对接，具体情况尚不清楚。当初，根据开发商的申请，政府部门根据规定进行了土地批复及公示，在政府完成手续后，开发商并没有签订合同，至今没有补缴土地出让金6000多万，一直拖到现在。
这名工作人员表示，为了尽快将业主的房子落实到位，政府部门想了很多办法。一方面市上主要领导积极对接西部投资集团，推进施工进程，同时催促补缴土地出让金。即使西部投资集团不能一次性拿出6000多万，先交付一部分也可以。但至今一分未交，楼盘住宅部分也就一直没有合法手续。
7月1日，华商报大风新闻记者联系到该项目负责人。据其介绍，根据商洛市领导与西部投资集团对接的情况，他们开始准备复工，但现在还没有动工。并称根据相关批复，商业用地面积140.28亩，住宅用地面积71.93亩，对于住宅面积双方没有达成协议，所以就没有按这个面积来补缴土地出让金，双方还在谈判当中。
据记者了解，商洛高新区(商丹园区)建设和环境保护局于去年6月16日发布通告，称商洛印象文化旅游建设有限公司建设的商洛印象·府邸共计六栋、建筑面积8万平方米、572套商品房在未取得《商品房预售证》的情况下向社会进行了预售、登记、认筹等活动，该系列活动属违规销售行为，现责令立即停止销售。
图为商洛高新区(商丹园区)建设和环境保护局于去年6月16日发布的通告
业主向华商报大风新闻记者证实，自从张贴这份通知后，楼盘销售就停止了。
律师说法
开发商违规操作 职能部门监管不到位
康达（西安）律师事务所张海兴律师认为，开发商在未办理商品房预售许可的情况下，若以张冠李戴的方式向业主宣传推销无证“未批先建”的商品房，涉嫌故意隐瞒和恶意欺诈。
该楼盘的业主与开发商签订的“认购书”，若认购书具备商品房买卖合同的要素条款，且业主已经按照约定支付了购房款，开发商也按照约定收受购房款，则该“认购书”应认定为商品房买卖合同。业主与开发商之间的商品房买卖合同依法成立且有效。
商品房买卖合同成立之后，因为开发商的原因，在政府部门调整所涉地块规划方案后迟延办理土地性质变更手续，且怠于补缴土地出让金，导致商品房开发建设停滞，无限期迟延交房已构成根本违约，根据《民法典》合同编的规定，购房人可行使法定解除权解除购房合同，同时要求开发商承担违约责任。业主们关注的开发商未办理预售许可、违规预售的问题，住建部门可依据《商品房销售管理办法》的规定，给予开发商没收违法所得，并处已收取的预付款1％以下罚款的行政处罚。业主们的购房遭遇，暴露的不仅仅是开发商的恶意欺诈和违规操作的危害性，也凸显了职能部门落实事前监管措施对于公众财产保护的重要性。
来源：华商报大风新闻记者 佘晖 文/图
