银行批量直售房产 资料图
经济观察报 记者 田国宝
10月29日至30日，兰州农村商业银行股份有限公司（下称“兰州农商行”）名下近200个房产标的在京东资产平台挂牌竞价，价格从几万元到几亿元不等，涵盖住宅、商业及办公房产。
一位兰州农商行人士向经济观察报表示，这些房产大多为抵债资产，目前产权均登记在兰州农商行名下，由银行直接出售，原有的产权问题及债务纠纷均已处理完毕。
不仅是兰州农商行，农业银行、建设银行、交通银行、兰州银行、吉林农商行等多家银行也均在开展房产直售业务。相比而言，大型银行和股份制银行直售房产的数量较少，而城商行、农商行、农信社等机构的直售规模较大。
一位股份制银行人士表示，银行直售的房产大多为企业或个人贷款的抵押物。由于借款人无法偿还贷款，形成了不良债权。银行将债权剥离后，形成产权手续清晰的房产，并通过出售房产实现债权回收。
他表示，在当前的市场环境下，不良债权处置难度较大，折价率较高，债权回收率相对偏低。近年来，部分银行专门设立了不良资产处置部门，一方面用于处置自身存量不良债权，另一方面也积极在市场上寻找不良资产投资机会。
图为兰州农商银行
批量出售
兰州农商行这一批挂牌出售的房产标的中，起拍价过亿的有9个。其中价格最高的是位于天水市的471套商业用房，起拍价高达5.5亿元；位于兰州的有4个房产标的，总起拍价超过12亿元。
兰州农商行挂牌出售的近200个房产标的中，有156个位于辽宁沈抚新区的育才壹品小区，起拍价均在20万元以内，最低起拍价只有8万元左右。
据负责拍卖的工作人员介绍，育才壹品共有两栋楼，为当地一所知名学校的配套用房。兰州农商行在该小区共有250多套房子，均为清水房（毛坯），平均售价2300元/平方米。6月至9月，该行陆续挂牌100多套。
京东资产平台显示，兰州农商行挂牌的房产标的共有720个，其中2025年新挂牌的有630个。除了沈抚新区的育才壹品外，兰州农商行在海南澄迈的景园悦海湾有140多套住宅和180多套商铺。
与兰州农商行同处一城的兰州银行股份有限公司（下称“兰州银行”）同样有不少直售房产。京东资产平台显示，2024年，兰州银行挂牌直售的房产标的数量为1130个；2025年挂牌直售的房产标的数量达1779个。
2025年以来，农业银行挂牌直售的房产标的共有649个，其中一套位于大连市中山区的两居室于10月24日挂牌竞价，起拍价61万元。一位负责拍卖的农业银行工作人员表示，该房产为抵债房。
此外，吉林银行挂牌出售的房产标的共有2099个，天津银行有1227个，中原银行有521个，温州银行有412个，大连银行有226个，哈尔滨银行有159个。
与大型国有银行、股份制银行和城商行相比，各省市的农信社系统出售房产标的规模更大。
结合阿里资产和京东资产两个平台信息，据经济观察报不完全统计，自2024年8月以来，广东农信系统挂牌出售的房产标的共有12386个；2024年11月以来，四川农信系统出售的房产标的数量达到24821个。
此外，辽宁农信系统累计挂牌直售的房产标的有11369个，贵州农信系统有9539个，吉林农信系统有2374个，福建农信系统有623个。
上述股份制银行人士告诉经济观察报，商业银行传统处置不良债权的方式主要有两种：一种是出售债权，单独或打包以较低折扣出售给第三方；另一种是法拍，通过司法拍卖抵押物或质押物变现。
传统处置方式虽然回收率较低，但可以快速变现销账。与传统处置方式相比，商业银行直售抵押房产可以最大限度地实现回收率。商业银行通常根据自身财务状况和抵押物的价值灵活选择处置方式。
商业银行直售抵押房产可以最大限度地实现回收率
抵债房
上述股份制银行人士表示，抵债房产中，有相当部分为企业经营贷款的抵押房产，这类贷款通常需要企业或实际控制人名下的房产作为抵押物。其中既有不同规模的企业，也有个体经营户。
还有一部分为个人的抵押贷或房贷的抵押物。这两类贷款也是个人贷款最常见的类型。
该人士表示，从贷款违约到法院强制执行，从过户到出售房产，一般需要一到三年甚至更长时间。由于耗时较长，以往商业银行不愿采取这一模式处置债权。但在当前市场形势下，直售房产可以提升债权回收率。
据兰州农商行的工作人士介绍，该行在沈抚新区育才壹品小区共有250多套住宅和十几套商铺，这些房产均为抵债房。小区有两栋楼，共计832户，目前已交付入住。
抚顺新区的育才壹品由沈阳智峰房地产开发有限公司（下称“智峰地产”）开发。天眼查信息显示，智峰地产欠兰州农商行金城分行本金1732.6万元，欠西固分行本金2.77亿元。
2022年6月，兰州农商行向兰州市中级人民法院（下称“兰州中院”）申请强制执行并获立案。2022年12月，兰州中院正式裁定强制执行，本金加上违约金及利息，共计执行金额4.6亿元。
兰州农商行通过法院强制执行获得育才壹品小区的未售住宅和商铺，凭借法院强制执行文书到当地不动产登记中心过户后，即可对外出售。
兰州农商行直售房产的成交率相对较低，但有几类资产较受欢迎。第一类为闹市区的商业用房，这类商业用房出租率和租金相对稳定，因而受到市场欢迎。例如，兰州城区的一处火锅店用房竞价超过200轮。
第二类是独立办公用房，这类物业位于城市核心区，面积不大，但独立成栋，有完整的产权，比较适宜改造成酒店、宾馆，因而受到市场欢迎。如兰州农商行在兰州市区的两处办公物业，竞价均超过50轮。
第三类是稀缺住宅。兰州农商行直售的房产中，住宅成交率普遍较低，如沈抚新区的育才壹品累计挂牌250多套未成交一套。而位于海南澄迈景园悦海湾小区累计成交了10多套，主要得益于海南稀缺的度假资源。
上述股份制银行人士介绍，国有大行和股份制银行直售房产的情况一直存在，一部分为营业用房和职工宿舍等自有资产，另一部分为较为优质的抵债房产。但往年规模较小，近年力度开始加大。
性价比
贝壳找房网信息显示，沈抚新区育才壹品小区二手房挂牌价在3.3万元/平方米至4.6万元/平方米，而兰州农商行出售该小区房产的单价仅为2300元/平方米，比市场价格更具竞争力。
一位华南城商行人士告诉经济观察报，商业银行无论处置债权，还是直售房产，最终目的是变现。银行直售房如果第一次挂牌流拍，第二次挂牌一般会下调价格，因此，这类房产的价格普遍低于市场成交价。
以农业银行大连分行出售的华乐小区一套两居室为例，该房2025年6月首次挂牌时单价超过1万元/平方米。由于多次挂牌均流拍，该套房子的起拍价陆续降至7000元/平方米左右，但仍未成交。
根据贝壳找房网数据，华乐小区两居室历史成交价曾高达1.6万元/平方米，2025年10月成交的一套两居室，成交单价为9800元/平方米。也就是说，银行直售房产虽然性价比高，但成交情况一般。
沈抚新区的育才壹号面临同样的尴尬，虽然该小区为优质学区房，但由于多次流拍，价格一降再降，目前挂牌价低于市场价30%以上，但仍然没有一套成交。
在上述华南城商行人士看来，与法拍房相比，银行直售房的购买风险相对较小，一般不存在民间借贷、长租约或产权纠纷等问题，性价比更高。但由于这类房源上市时间较短，市场认识不足，其性价比还有待进一步挖掘。
在他看来，银行直售房与法拍房有本质区别，法拍房的交易较为复杂，买受人即便拍下房产并办理产权手续，原房主仍可能设置障碍拒绝腾房或导致买受人无法正常使用，这类纠纷通过法律途径很难解决。在交易层面，法拍房本质上是买受人与原房主的交易，法院通过裁定强制过户，拍卖所得款项归属银行，但房产本身瑕疵由买受人承担，银行免责。
银行直售房虽然也可能存在类似风险，但银行专业的风控体系已经过滤掉大部分风险，而且，银行直售房是买受人和银行之间的交易，买受人后期风险相对较小。
上述股份银行人士说，在房地产市场较好的城市，银行抵债房一般容易处理；此外，别墅等高端住宅也较受市场欢迎，其所在银行在测试市场的过程中，曾推出几套三线城市的别墅，很快成交。
在他看来，银行通过京东和阿里平台直售抵债房，与普通购房者存在一定信息鸿沟，尤其是低能级城市的普通购房者很难接触到银行直售房，“像一些几万、十几万一套的房子，我们能看到，但不是有效客户；有效客户在当地，但他们看不到这些挂牌信息”。
他曾向所在分行负责人建议，银行直售房产在公开市场平台挂牌的同时，也要加强与所在地中介机构合作，由中介人为直售房产导流客户。但是由于银行担心发生纠纷及自身人手不足等原因，与中介合作面临一定障碍。
（作者 田国宝）
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