美的置业总部实景图
记者丨李惠琳 编辑丨谭璐
佛山何享健家族，对地产生意动刀了。
6月23日，美的置业公告称，拟进行股权重组，将开发业务转至控股股东，专注于轻资产业务。
地产开发是美的置业的核心业务，总资产达1971亿元，年收入700亿元，贡献97%总收入，这些房子土地一旦剥离，将大幅缩减其体量。
美的置业相关财务资料
民营头部房企中，美的置业是少数尚未违约的一家，也在销售和债务端承压。何家主动求变，自己吃下重资产，推动其轻装上阵。
资本市场乐见其成。
6月24日，美的置业股价一度暴涨100%，收盘时仍飙升七成，市值约91亿港元。
扛债抄底
这笔2000亿资产的大交易，大概率是何家二代何剑锋夫妇的手笔。
美的置业表示，重组是在大股东“美的控股”牵引下，穿越下行周期的探索。
据企查查，何享健和儿媳卢德燕，分别持有美的控股94.55%、5.45%权益。
在美的置业，卢德燕是第一大股东和实控人，持股81.13%。卢与何享健为一致行动人，两人未担任职务。
美的置业的股权架构图
其实，何家一代掌门，淡出商界多年，其家族生意已多由其子何剑锋出面。
在美的置业，何剑锋担任非执行董事。官方披露，他主要为营运和管理“提供战略意见和建议”。
地产下行，背靠大树的美的置业，也过得不轻松。
2023年，其合约销售659亿元，较三年前砍半，收入停滞，净利降至9.14亿元。
此次交易发出前，其市值只剩50亿元左右，较高峰时期缩水八成。
美的置业股价大涨
“当前地产估值受到压力，上市公司会进一步暴露这种压力。短时间内，地产开发作为上市标的不适合。”汇生国际资本总裁黄立冲向《21CBR》记者表示。
这家粤系房企一直在瘦身，减少拿地、压降债务。
至2023年末，相较高峰时期，其债务总额减少900亿，缩表880亿元，总资产降至2000亿元左右，压力依然很大。
美的置业坦言，要维持健康的财务比率，并满足“三道红线”的要求，须承担沉重负担及债务。
2024年，公司已到期的债务共62.5亿元；一年内到期的有息负债为122亿元，月均还债约10亿元。
只是，困局下有赚钱机会。
美的置业的家底，依然丰厚，其股东权益高达250亿，何剑锋熟稔资本运作，且了解自家地产底细，其逢低将开发业务私有化，未尝不是一次抄底，只要他接得住千亿级的负债。
于美的置业，其可将重心转移到轻资产模式，利润率更高，减少周期性风险敞口。
大家两全其美。
团队不变
此次重组股权，何剑锋夫妇计划分两步走：
首先，重组公司的开发业务，转到私人公司持有，从美的置业剥离。
其后，美的置业以实物方式，将房开业务产权作为特别股息，分派给全体股东。
股东如不参与实物分派，可选择每股现金分派5.9港元，较公告前一日收盘价溢价57.33%。
最终，何氏家族将全面收购房开业务。
黄立冲认为，小股东可能会选择现金分派，“预期未来房地产市场很难有所表现，这块资产短时间没有再上市的可能，套现不了”。
实物分派和可能的交易，须待独立股东批准。
若重组成功，新成立私人公司将继续从事房地产开发业务，何剑锋依然委任原经营团队承接。
美的置业开发的公寓
美的置业强调，股权重组也不影响上市主体的运营，经营团队不变。
“私营公司的业务信息不需公开，若出现负面情况，也有更多的时间和空间来解决问题。”
黄立冲告诉《21CBR》记者，房开业务纳入私营公司后，相比上市公司，运营成本较少，决策过程通常更加灵活和迅速。
何剑锋操盘的美的控股，其资产负债表非常强大。
单以其持有美的集团股权来说，去年分红207.8亿，按照31.12%的股比，家族即可分红84亿。这么充裕的资金流入，足可应对开发业务的债务。
一旦并表，地产开发光利息，就能省很多钱。
说到底，何家敢吃下2000亿盘子的地产业务，终究还是财大气粗。
轻装上阵
何剑锋夫妇将重资产私有化，美的置业也可轻装上阵。
“开发业务转让后，对应的资产及负债也同时转让，能降低企业的杠杆率和负债，减轻偿债压力。”中指研究院企业研究总监刘水告诉《21CBR》记者。
在其夫妇的规划中，美的置业预计将成一家小而美的服务公司。
公告指出，上市公司将保留物管、商业、地产科技、建设项目管理等业务。
这些业务体量不大，增长快，去年合计收入约37亿元，仅占总收入5%。
规模较大的是物管，收入为15.21亿元，同比大增三成；其次是商业物业和产业园业务，收入为3.63亿元，同比增长超两成。
美的置业的营收情况
刘水认为，作为地产后运营阶段的物管行业，将逐步转入存量市场，增量空间有限，市场竞争更为激烈。
商业地产也在复苏中。
“宏观政策将继续发力稳经济、扩内需，商铺及写字楼租赁需求预计将进一步释放，商业地产市场或逐步趋稳。”刘水认为。
相比开发业务，这些轻资产胜在现金流稳定，抗周期性相对强，利润更好。
去年，非房开业务贡献4亿元税前利润，净利率10.8%，房开业务为5.8%。
这样，何剑锋夫妇留有一个上市平台，运作空间也很大。
美的置业打算将业务延伸至住宅的建设管理，拓展第三方独立客户，提供从开发到市场销售的全链条服务。
楼市后势未明，何剑锋夫妇自信，他们有财力抗得住周期。
图片来源：美的置业，除标注外
