内容提要：
美国30年期固定利率房屋抵押贷款利率已经从10月份近8%的峰值下降到元月份第一周的6.62%。贷款利率下降所降低的每月还本付息支出对房价的影响，比实际房屋价格的变化要大得多。房屋供求缺口大约400万套，房价继续高企。美国消费者似乎对未来一年的房地产市场持乐观态度。当抵押贷款利率低于6%时，美国的房地产市场将开始解冻并进入下一个上行周期。
一、美国30年期固定利率房屋抵押贷款利率已经从10月份近8%的峰值下降到元月份第一周的6.62%。
虽然美联储还没有开始下调政策利率，但美国的住房抵押贷款利率先行一步出现了持续下滑的趋势。Redfin经济研究主管Chen Zhao披露，美国12月底的30年期固定利率房屋抵押贷款利率已经从10月份近8%的峰值下降到12月底 6.76%左右，暴跌了一个百分点以上。这导致每月还款额明显下降。
房地美首席经济学家Sam Khater上周四也在一份研报中披露，根据房地美的数据，截至1月4日，美国30年期固定利率抵押贷款利率已经下降到6.62%的平均水平，比上周下降了0.14个百分点；15年期固定利率抵押贷款的平均合同利率从截至12月29日当周的6.41%降至6.26%，下降了0.15个百分点。这是一个相当大的下降。
抵押贷款银行家协会 （MBA） 总裁兼首席执行官 Bob Broeksmit 上周四也在一份报告中说，抵押贷款利率比 10 月份的峰值低了一个百分点以上，虽然再融资和购房的申请在今年最后两周都下降了，但MBA预计抵押贷款利率将继续缓慢下降，这与更多的新房和现有住房库存一起，应该会在未来几个月提振购房活动。
根据MBA的数据，截至12月29日的一周，抵押贷款申请比两周前下降了9%以上。
市场继续消化通胀放缓和美联储可能降息的影响，帮助抵押贷款利率保持在接近2023年年中以来的最低水平。
在政策制定者将利率上调至二十年高点以对抗不断上升的通胀之后，美联储预计将在2024年降息，这将推动住房贷款成本继续下降。
二、贷款利率下降所降低的每月还本付息支出对房价的影响，比实际房屋价格的变化要大得多。
房地产平台Redfin表示，抵押贷款利率下降可能使潜在购房者的每月还款额更便宜。因此，12月抵押贷款利率的下降可能有助于降低买家的每月住房付款，这一发展可能会鼓励美国人进入房地产市场。因为在负担能力问题上，抵押贷款利率的下降相较于房价，是一个更重要的因素。
Redfin表示，在截至12月31日的四周内，美国抵押贷款还款额中位数下降了400美元，比10月份下降了14%，至每月2,361美元。因此市场对房屋的需求有所增加，今年新房源增长了10%。
分析师表示，抵押贷款利率的下降可能会释放房地产市场，尤其是在现有住房领域。由于卖家不愿放弃过去几年的低利率，并搬迁到他们可能不得不支付更昂贵贷款的房屋，这一市场领域已被冻结。
虽然较低的抵押贷款利率是可喜的消息，但潜在的购房者在2024年可能需要应对低库存和持续上涨的高房价的双重挑战。
三、房屋供求缺口大约400万套，房价继续高企。
对于买家来说，价格仍然是一个问题。根据 Redfin 的数据，2023年12月全美房屋销售价格中位数略高于 36.3万美元，全年上涨 4.4%，这是自 2022 年 10 月以来的最大涨幅。平均价也上涨了4.3%，至约35.9万美元。
Redfin 认为，房屋供应不足是价格居高不下的主要原因。目前美国缺少400万套房屋来满足买家的需求。
因此，过去几周抵押贷款利率的下降并没有伴随着房屋售价的下跌，反而现在还在继续上涨。
到2024年，随着二手房主决定加入出售行列，从而增加可供出售的房屋供应，价格可能会有所改善。
尽管卖家通常不愿意在冬季将他们的房产投放市场，但随着抵押贷款利率的下降，这种情况正在发生变化。目前很多人正在与经纪人交谈，并准备在2024年春天上线出售他们的二手房。
四、美国消费者似乎对未来一年的房地产市场持乐观态度。
尽管2023年12月份美国的住房购买申请尚未回升，整体购买活动水平比一年前低12% ，但最近的利率下降使房地产市场有理由对2024年持乐观态度。
美国的经济学家表示，如果价格下跌，房地产市场的活动将会增加，目前价格上涨的部分原因是供应不足。现有房屋市场仍处于低迷状态，因为卖家不愿放弃新房贷款的低利率，这可能会使他们损失近7%的利息。
一直受到待售房屋供应有限所阻碍的房地产市场，近期新住宅建设的强劲势头将继续有助于缓解未来几个月的库存短缺。根据美国人口普查局（U.S. Census Bureau）的数据，美国11月份私人住宅建设规模上升至近9000亿美元，比上个月增长了1%以上，这得益于单户住宅建设的支出。
11月是美联储降息一年多来，单户住宅建设支出与去年同期相比上升的第一个月。随着抵押贷款利率从最近的峰值回落并恢复了买家的兴趣，建筑商对单户住宅市场变得更加积极。
美联储政策制定者上个月连续第三次将利率维持在5.25%至5.5%，并暗示他们可能会在2024年将利率降至可能的4.6%。目前尚不清楚这种削减何时会到来。
但抵押贷款利率下降可能会提振房地产市场，建筑商在新的一年感到乐观。
五、当抵押贷款利率低于6%时，美国的房地产市场将开始解冻并进入下一个上行周期。
抵押利率在10月份达到世纪之交以来的最高水平。虽然过去几周利率有所下降，但对数百万美国人来说，买房仍然是一个挑战。因为目前的房屋价格对于大多数美国人而言，还是偏高。同时叠加历史少有的超过6.5%的极高的抵押贷款利息，导致目前美国的房地产市场仍在苦苦挣扎。
穆迪分析公司（Moody's Analytics）首席经济学家马克·赞迪（Mark Zandi）认为，历史数据一再证明，当抵押贷款利率低于6%时，房地产市场才会真正开始解冻，市场就会出现活力。
目前美国房地产市场一个关键的挑战是，现有房屋市场继续保持冻结状态，因为享受3.5%典型抵押贷款利率的卖家，如果必须支付6.6%的新贷款，他们绝大多数不会愿意放弃低利率。买家也仍然不愿意以这样的价格购买。
因此，美国的房地产市场需要抵押贷款利率从目前的水平进一步下降，才能让美国人有机会买得起目前价格不容企及的房屋。
进入新的一年，美国经济仍然稳固，经济增长稳健，劳动力市场紧张，通胀放缓，房地产市场刚刚反弹。可以确认，美国房地产市场已经过了谷底，并将在2024年慢慢恢复生机。但住房市场达到美联储降息前的正常状况，还需要抵押贷款利率继续下降到低于6%的水平。
【作者：徐三郎】
