出险房企债务风险化解工作进入全面推进阶段。继11月5日融创中国宣布95.5亿美元境外债务正式完成重组后，仅隔一天，碧桂园1270亿元境外债重组方案也获债权人会议通过。北京商报记者梳理发现，10月以来，已有包括花样年、旭辉控股等至少8家房企披露债务重组进展，掀起了新一轮化债高潮。
据中指研究院统计，截至目前，已有21家出险房企债务重组或重整方案获批及完成，化债总规模达1.2万亿元，带动近2万亿元有息负债进入安全期。在业内人士看来，这场始于头部房企、波及全行业的债务重组浪潮，不仅缓解了企业短期偿债压力，更重要的是为“保交楼”和市场信心修复赢得了宝贵时间，标志着房地产风险化解进入新阶段。
融创、碧桂园化债破局
融创中国和碧桂园近期相继完成境外债务重组，成为本轮房企化债进程中的标志性案例。
11月5日，融创中国宣布所有境外债务重组计划的生效条件已全部达成，即日起正式生效。这也意味着，融创中国95.5亿美元境外债务实现了实质性清零。
在融创中国发布境外债务重组的第二日，碧桂园也发布了其境外债务重组情况。公告显示，碧桂园1270亿元境外债重组方案获通过，采用“现金回购+股权工具+新债置换+实物付息”的多元组合方式。据测算，此次重组将削减有息负债约840亿元，新债务工具融资成本大幅降至1%—2.5%，最长债务期限延长至11.5年。
“碧桂园未来5年内无集中兑付压力，为经营恢复提供了宝贵缓冲期。”中指研究院企业研究总监刘水表示，这种从债务规模、期限、成本三方面系统性重塑财务结构的做法，为其他出险房企提供了可借鉴的样本。
据北京商报记者不完全统计，近期完成境内及境外债重组的企业有融创中国、富力、奥园、远洋、时代中国、龙光、旭辉控股。完成境外债重组的企业有中梁、当代等。境外债重组获批的企业有佳兆业、金轮天地、禹洲地产、世茂、绿地、碧桂园等。近几年，已经有华晨地产、新华联和金科完成重整。霍煤龙兴房地产公司重整和协信远创重整已经获得法院批准，目前在执行阶段。
刘水指出，截至目前，21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合1.2万亿元，带动近2万亿元有息负债进入安全期，极大减轻了这些企业在短期内公开债务偿还压力，为其他有息债务展期创造了有利条件。“出险房企债务重组及重整获批，将加速整体房地产风险出清进程。”刘水进一步表示。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，当前房企近2万亿元有息负债短期进入安全期，有效降低了债务违约预期，为房地产行业信心修复奠定基础。债务风险缓解后，房企可更集中精力推进保交楼与按期交房工作，进而提振市场购房意愿、改善销售表现，形成健康平稳的行业正向循环。
削债与展期成主流选择
在本轮化债浪潮中，房企普遍采用债转股、以资抵债、全额长展期等方式，核心目标是通过削债降低实际债务负担，优化资产负债表。
北京商报记者梳理发现，从已公开的境外债重组方案来看，各家企业削债比例在40%—70%之间。其中龙光境外债削债比例达70%，旭辉控股、佳兆业、奥园、禹州、世茂等企业削债比例均超过50%。高比例的债务削减，显著缓解了企业的财务压力。
除融创中国、碧桂园等头部房企外，其他出险房企的化债工作也在持续推进。花样年境外债重组方案获75%以上债权人通过；金科完成董事会换届改选，并获重整投资人提供2.5亿元借款；南国置业拟向控股股东出售地产开发及租赁主业资产，通过资产变现化解债务。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，多家出险房企密集推进债务重组并取得进展，对房地产行业风险出清具有显著积极意义。“这本身就是房地产市场止跌回稳的重要体现。债务重组不仅有助于房企缓解短期偿债压力，避免破产风险，更重要的是维护了市场稳定，使保交房等工作能够更有力推进。”
轻资产模式成化债后共识
获得债务喘息空间的出险房企，正在加速向轻资产模式转型，这已成为目前行业的共识。
北京商报记者注意到，旭辉控股方面在集团成立25周年时宣布启动“二次创业”，全面转向轻资产低负债、高质量的新发展模式。此外，金科重整后计划定位为以科技创新和运营管理为核心能力的不动产综合运营商，聚焦“投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产”四大业务板块。
刘水分析认为，出险房企即便完成债务重组，资产负债表仍存调整压力。而轻资产业务因无需大量资本投入、不新增有息负债的特性，成为企业“失血”后低成本恢复“造血”能力的关键路径。
“出险房企积累的产品力、品牌影响力及成熟的开发运营团队、管理标准等核心能力并未消失，将这些能力迁移至存量资源盘活，是适配行业转型的发展选择。”刘水补充道，“当前行业正从增量开发转向存量运营，物业、资产管理等轻资产赛道具备广阔市场空间。”
业内专家一致认为，债务重组只是“输血”，解决暂时的流动性危机，而根本出路在于恢复企业自身的“造血”能力。只有将债务重组与企业转型升级紧密结合，才能真正实现房地产行业的持续健康发展。
随着碧桂园、融创中国等头部房企化债工作取得实质性进展，房地产行业风险出清进入加速阶段。多元化的化债手段不仅减轻了企业债务负担，也为行业转型赢得了宝贵时间。在政策支持和市场自发性调整的双重作用下，房地产行业正逐步构建起持续健康发展的新格局。
北京商报记者 王寅浩 李晗
